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Vorsicht: Verwalter-Falle!

Rechtsanwalt Frank Schuppenhausen am 16. November 2010

Gerät der Wohnungseigentümer einer WEG mit Beiträgen zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums in Verzug, so ist der WEG-Verwalter gem.§ 27 WEG gesetzlich gehalten, die Beitreibung der Rückstände zu veranlassen, um die Zahlungsfähigkeit der WEG sicherzustellen. Ist die Beitreibung auf andere Weise nicht erfolgversprechend, so kommt die Beantragung der Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums in Betracht. Zur Verbesserung der Rechtsstellung der WEG hat der Gesetzgeber in § 10 ZVG bestimmt, dass die WEG in bevorrechtigter Rangklasse vor den meisten übrigen Gläubigern, insbesondere also auch vor den i.d.R. „mächtigsten“ Gläubigern, nämlich den finanzierenden Banken befriedigt wird. Hierbei werden die laufenden und rückständigen Forderungen aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei vorangegangenen Kalenderjahren privilegiert erfasst bis zur maximalen Höhe von 5 % des Verkehrswertes der Wohnung.

Zur Ermittlung des „Haftungszeitraumes“ ist daher der Zeitpunkt der Beschlagnahme zu bestimmen. Die Beschlagnahme wird bewirkt durch den Beschlagnahmebeschluss des zuständigen Gerichtes, jedoch nicht allein durch dessen Existenz, sondern gem. § 22 Abs.1 ZVG erst in dem Moment, in dem der Beschlagnahmebeschluss dem Schuldner zugestellt wird oder das Ersuchen um die Eintragung des Versteigerungsvermerkes dem Grundbuchamt zugeht, sofern dann die Eintragung demnächst, also zeitnah erfolgt.

Wichtig und daher haftungsträchtig ist die Tatsche, dass der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 22.07.2010 (BGH V ZB 178/09) klargestellt hat, dass die Vorschrift des § 167 ZPO, nach der die Wirkungen einer Zustellung auf den Zeitpukt des Einganges des Antrages zurückbezogen werden  wenn die Zustellung alsbald erfolgt, für diesen Fall nicht anwendbar ist.

Dies bedeutet, dass der Antrag auf Zwangsversteigerung möglichst umgehend gestellt werden sollte, insbesondere, wenn sich das Jahr dem   Ende zuneigt, um zu vermeiden, dass Hausgeldansprüche eines ganzen Jahres keine Berücksichtigung mehr finden im Rahmen der bevorrechtigten Verteilung.Ein im Jahre 2010 gestellter Versteigerungsantrag berücksichtigt nur dann die Rückstände aus 2008 und 2009 privilegiert, wenn er auch im Jahre 2010 zugestellt wird. Geschieht dies erst Anfang 2011, so fällt 2008 aus der Haftung i.S.d. § 10 Abs.1 Ziff. 2 ZVG heraus!

Im Zweifel ein Versäumnis des Verwalters!

 
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