Immobilienrecht | Mietrecht

Wegfall der Geschäftsgrundlage bei Änderung der Mieterstruktur im Gewerbemietverhältnis ?

Rechtsanwalt Frank Schuppenhausen am 7. Juli 2010

Der für das Gewerbemietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat mit Urteil vom 17.03.2010 ( XII ZR 108/08) seine bisherige Rechtsprechung nochmals bestätigt und ausgeführt, dass grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache und die Möglichkeit Gewinne zu erzielen trage. Hierzu gehöre auch das Risiko in der Veränderung der Mieterstruktur im Hause und im Umfeld des Mietobjektes. Anlass war die Klage eines Vermieters gegen seinen gewerblichen Mieter, welcher im Erdgeschoss eines sechsgeschossigen Gebäudes ein Cafe betrieb und welcher erhebliche Miet-Minderungen vorgenommen hatte mit dem Argument, die über seinem im Erdgeschoß liegenden Räumlichkeiten seinen zur Vermietung als Büroräume vorgesehen gewesen, so dass seine Kalkulation darauf abgestellt gewesen sei, hierdurch Dauerkunden zu haben. Nachdem die Vermietung zu gewerblichen Zwecken in diesen Etagen nicht hergestellt werden konnte, hatte der Eigentümer diese Räumlichkeiten zu Wohnzwecken umgestaltet und als Wohnungen vermietet. Hierdurch glaubte der Mieter die Geschäftsgrundlage zu verlieren. Dem hat der BGH jedoch einen Riegel vorgeschoben.  Nach Auffassung der Karlsruher Richter lag keine vertragliche Zusicherung hinsichtlich der Verwendung der Räumlichkeiten als Büroraum vor, sondern nur eine „gemeinsame Vorstellung“ der Parteien. Derartige Vorstellungen können keine Berücksichtigung im Rahmen der Störung der Geschäftsgrundlage finden, soweit es um Erwartungen geht, die in den Risikobereich einer der Parteien fallen. Der unternehmerische Erfolg sei aber alleine das Risiko des Mieters. Um sich hier zu schützen müßte der Mieter daher die gewerbliche Vermietung der anderen Räumlichkeiten vertraglich als zugesicherte Eigenschaft sichern.

 
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