Böse Falle: Schriftformerfordernis im gewerblichen Mietverhältnis
Rechtsanwalt Frank Schuppenhausen am 3. Februar 2010Im Bereich des gewerblichen Mietrechtes , also der Vermietung von Geschäftslokalen, Arztpraxen, Gewerbehallen, Büroräumen etc. werden regelmäßig sog. befristete Mietverträge für die Dauer von 3,5 oder 10 Jahren mit anschließenden Verlängerungsmöglichkeit durch Optionen o.ä. abgeschlossen. Dies dient dem Zwecke der Planungssicherheit für den Mieter, welcher z.T. hohe Investitionskosten tätigt, um die Räumlichkeiten nach seinen Bedürfnissen auszustatten. Insoweit ist es existentiell, dass sich der Mieter durch entsprechende Vertragsgestaltung gegen Kündigungen des Vermieters schützt. Letztere sind nämlich – im Gegensatz zum Wohnraummietrecht – nicht von einem Kündigungsgrund abhängig, sondern haben lediglich eines Frist zu beachten gem. § 580 a BGB ( zum 3. Werktag eines Quartales für den Ablauf des Folgequartales).
Diese vereinbarte Befristung wird aber oftmals durch Unkenntnis der Parteien zerstört! § 550 BGB schreibt nämlich vor, dass Verträge mit einer Laufzeit von mehr als 1 Jahr der Schriftform bedürfen. Bei Nichtbeachtung der Schriftform gelten diese Verträge als auf unbestimmte Dauer geschlossen mit der Folge ihrer Kündbarkeit gem. § 580 a BGB (s.so.)
Das Schriftformerfordernis beschränkt sich nicht nur auf den Abschluss des Ursprungsvertrages, sondern auch auf alle späteren Abänderungen und Erweiterungen sowie Nachträge! Wird hierbei die Schriftform nicht gewahrt (und es ist oftmals höchst streitig ,was dem Erfordernis genügt und was nicht), so wird zwar nicht der Vertrag unwirksam, aber seine eigentlich gewollte Befristung fällt!
Hat der Mieter zu diesem Zeitpunkt im Vertrauen auf den Fortbestand seines Mietverhältnisses gerade erhebliche Investitionen getätigt, sind diese im Falle einer Kündigung mit 6 Monaten Frist verloren!
Grund für diese Regelung und Schutzzweck sind nicht die Parteien selbst, sondern ein potentieller Erwerber der Immobilie. Dieser soll durch Einsichtnahme in die schriftlichen Verträge ein Bild darüber gewinnen, welche wirtschaftliche und vertragsrechtliche Situation er mit erwirbt bei einem Kauf, da bestehende Mietverhältnisse in dem Bestand übergehen auf den Erwerber, den sie bei Erwerb haben. Dies ist dann auch der Grund, dass demjenigen, welcher sich auf den Formverstoß beruft, kaum der Einwand der Treuwidrigkeit entgegengehalten werden kann, auch wenn er selbst für den Verstoß gegen das Schriftformerfordernis gesorgt hat.
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