Immobilienrecht | Mietrecht

Fristlose Kündigung des gewerblichen Mietverhältnisses wegen beeinträchtigender Behauptungen des Vermieters

Rechtsanwalt Frank Schuppenhausen am 7. Oktober 2010

Dem Mieter steht im Rahmen eines gewerblichen Mietverhältnisses das Recht zur fristlosen Kündigung sogar ohne eine vorherige Abmahnung zu, wenn der Vermieter gegenüber Dritten ohne ein berechtigtes Interesse Behauptungen über den Mieter aufstellt. Dies gilt, wenn sie geeignet sind, den Gewerbebetrieb des Mieters nachhaltig zu beeinträchtigen, so dass die Vertrauensgrundlage derart zerstört ist, dass dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar ist.

Abweichend von der ansonsten grundsätzlich notwendigen Abmahnung vertragswidrigen Verhaltens vor Ausspruch einer Kündigung hat der 12. Zivilsenat des BGH entschieden( XII ZR 188/08), dass bei diffamierenden oder belästigenden Äußerungen über den Mieter, welche geeignet sind, den Geschäftsbetrieb massiv zu beeinträchtigen, auch ohne eine Abmahnung eine fristlose Kündigung möglich ist. Dies begründet der BGH damit, dass eine Abmahnung in einem derartigen Fall ausnahmsweise entbehrlich sei, da bei einer derartigen „Zerrüttungskündigung“, die mit einem Wegfall des Vertrauensinteresses begründet werde, auch eine Abmahnung nicht mehr das verloren gegangene Vertrauen wieder beschaffen könne. Damit ist einmal mehr deutlich gemacht worden, dass das Mietverhältnis nicht nur durch die Überlassung von Raum gegen Zahlung eines Entgeltes definiert wird,sondern darüber hinaus gehende Pflichten aus einem speziellen Vertrauensverhältnis die wechselseitigen Pflichten ebenso prägen können, wie die rein objektbezogenen Aspekte.

Gleichwohl hat der BGH deutlich gemacht , dass dies nicht Allgemeingültigkeit habe, sondern in jedem Einzelfall sorgfältig geprüft werden müsse.

 
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