Mietrecht

Keine Mieterhöhung wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

Rechtsreferendar Thomas Pauken am 17. September 2008

Die Problematik der sogenannten Schönheitsreparaturklauseln in unzähligen Mietverträgen ist spätestens seit dem Urteil des BGH v. 23.6.2004 -VIII ZR 361/04 zum großen Teil Vergangenheit. Doch ein Aspekt blieb bislang höchstrichterlich noch ungeklärt, und zwar die Frage, ob der Vermieter bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln vom Mieter Vertragsanpassung verlangen darf.

Allgemein gilt: Starre Fristenpläne sind unwirksam. Vielmehr muss eine entsprechende vertragliche Regelung stets den Renovierungsbedarf im Einzelfall berücksichtigen. Andernfalls würde dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegt, als der Vermieter nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs.1 S. 2 BGB schulden würde. So weit, so gut.

Durch die Unwirksamkeit der Klauseln ist der Mieter nun (fast) jeglicher Pflicht zur Renovierung entbunden, sodass eigentlich die gesetzliche Regelung des § 535 Abs. 1 S. 2 BGB eingreifen würde, wonach dem Vermieter die Instandhaltung der Mietsache obliegt.

Hieran haben Vermieter aber nachvollziehbarerweise in der Regel wenig Interesse. Denn zumeist wird die Verlagerung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ja durch die Vereinbarung eines niedrigeren Mietzinses ausgeglichen (vgl. BGH NJW 1988, 2790, 2792). Zum anderen liegt eine regelmäßige Renovierung/Reparatur auch im Eigeninteresse des Mieters.

Daher erscheint das Begehren von Vermietern, nun eine Vertragsanpassung (Mieterhöhung oder Aufnahme einer wirksamen Klausel) durchaus berechtigt.

Diesem Verlangen hat der BGH aber mit Urteil vom 9. Juli 2008 -VIII ZR 181/07 einen Riegel vorgeschoben. Vorliegend ging es um die Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB.

Eine solche Anhebung lehnt der Senat unter Verweis auf eine fehlende gesetzliche Regelung, sowie den Sinn und Zweck der Vorschrift ab. So seien Maßstab für eine Mieterhöhung nach § 558 BGB allein die Marktverhältnisse, nicht dagegen die Kosten möglicher Schönheitsreparaturen. Auch der Entgeltcharakter der Schönheitsreparatur könne allein keinen Zuschlag zur Miete rechtfertigen.

Auch anderen Ansichten in Rechtsprechung und Literatur erteilen die Richter eine Absage. Schließlich lehnt der Senat auch einen entsprechenden Anspruch im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB) oder nach § 313 BGB mit nachvollziehbarer Begründung ab.

Diese Entscheidung ist letztlich auch konsequent. Denn unzweifelhaft trägt der Verwender von AGBs – und dies dürften Mietverträge in aller Regel sein – das Risiko ihrer Unwirksamkeit (vgl. Palandt, § 306 Rn. 11). Nicht zuletzt aus diesem Grunde besteht im AGB-Recht auch das Verbot der teleologischen Reduktion.

All diese Schutzgedanken und Motive würden jedoch umgangen, könnte der Verwender der unwirksamen AGB – hier der Vermieter – Anpassung des Vertrages verlangen. Hierauf geht der Senat jedoch nur am Rande ein.

Rechtsdogmatisch und begründungstechnisch ist die Entscheidung des BGH dennoch richtig und nachvollziehbar. Sie schafft vor allem Rechtssicherheit, sowohl für Mieter, als auch für Vermieter.

Mieter sollten sich daher auf ein entsprechendes Begehren ihres Vermieters nicht einlassen und sich im Zweifelsfall an eine Mieterschutzvereinigung oder einen Rechtsanwalt wenden. Vermieter dagegen werden in Zukunft bei der Gestaltung von Mietverträgen von vornherein verstärkt darauf achten, wirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen aufzunehmen.

Alternativ können sie hierauf auch ganz verzichten und statt dessen diese Reparaturen gemäß der gesetzlichen Regelung selbst übernehmen und als Ausgleich hierfür einen höheren Mietzins ansetzen.

Aus Vermietersicht dürfte sich dies aufgrund der zahlreichen Fallen, die zur Unwirksamkeit der Klausel führen können (Transparenzgebot, Summierungseffekt etc.) unter Umständen sogar anbieten. Ob dies dann aber im Ergebnis noch im Sinne der Mieter wäre, darf allerdings bezweifelt werden.

 
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