Immobilienrecht | Mietrecht

Einwendungsausschluss gegen Betriebskostenabrechnung

Rechtsanwalt Frank Schuppenhausen am 9. Februar 2011

Der BGH hat jüngst entschieden (BGH VIII ZR 148/10), dass die in § 556 Abs. 3 BGB normierte Ausschlussfrist für Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung (1 Jahr nach Zustellung der Abrechnung) auch für den Fall Geltung beansprucht, dass der Vermieter entgegen der im Mietvertrag vereinbarten Pauschale über die Betriebskosten abrechnet und dem Mieter eine Abrechnung zustellt. Diese darf der Mieter nach Meinung des BGH nicht schlichtweg ignorieren, weil es an der vertraglichen Grundlage für die Abrechnung fehlt, sondern muss – wegen der vom Gesetzgeber gewollten Befriedungsfunktion des Einwendungsausschlusses nach Ablauf der Jahresfrist – auch in diesem Falle die Einwendung fristgerecht geltend machen, dass eine Pauschale und keine Vorauszahlung mit jährlicher Abrechnung geschuldet werde!

Dies erscheint von der Systematik falsch, da hierdurch durch bloßes Schweigen des Mieters auf die erteilte Abrechnung eine Vertragsänderung eintreten soll, nämlich die Umstellung auf Betriebskostenvorauszahlung mit jährlicher Abrechnung. Es ist allerdings gefestigte Rechtsprechung, dass Schweigen im Rechtsverkehr keine Willenserklärung darstellt. Eine solche wäre aber für eine Vertragsänderung erforderlich.

Da der Gesetzgeber nur verhindern wollte, dass inhaltliche Einwendungen ohne zeitliche Begrenzung erhoben werden und so keine Befriedung alter Abrechnungen eintritt, geht diese Entscheidung am Ziel vorbei, da auch das Schweigen nichts an der fehlenden vertraglichen Grundlage ändert und diese nicht zu fingieren vermag.

 
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