Ausschluß von Gewährleistungsrechten im Gewerbemietvertrag ist unwirksam
Rechtsanwalt Frank Schuppenhausen am 14. November 2008In Gewerbemietverträgen wird zunehmend versucht, die Minderungs-, Aufrechnungs-,Zurückbehaltungs- und Gewährleistungsrechte des Mieters von Beginn an vollständig oder zu einem wesentlichen Teil auszuschließen, z.B. durch Formulierungen, nach denen Minderungs-oder Schadensersatzansprüche darauf beschränkt sein sollen, daß ein vorsätzliches oder grob fahrlässiges Verhalten des Vermieters vorliegt.
Derartiger Vertragsgestaltung hat der Bundesgerichtshof in zwei jüngeren Entscheidungen ( Urt. vom 12.03.08 – XII ZR 147/05- und Urt. vom 23.04.08 -XII ZR 62/06 – nunmehr einen Riegel vorgeschoben. Der BGH hat dargelegt, dass eine solche Rechtsverkürzung in einem Formularvertrag den Mieter unangemessen benachteiligt, so dass derartige Klauseln unwirksam seien.
Anders als in Wohnraummietverträgen könne zwar die Durchsetzung derartiger Rechte des Mieters erschwert und eingeschränkt werden, nicht aber gänzlich ausgeschlossen werden. Bei Abwägung der wechselseitigen Interessen sei es dem Mieter zumutbar, seine Rechte auf unbestrittene oder rechtkräftig festgestellte Sachverhalte beschränkt zu sehen. Dies bedeutet, dass der Mieter z.B. bereits unter Vorbehalt gezahlte Mieten aus dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung wieder klageweise zurückfordern kann, wenn ein Minderungsgrund vorlag. Ohne die Möglichkeit einer derartigen Vertragsklausel müsse sich der Vermieter ansonsten ggf. zunächst unberechtigte Minderungen in großer Höhe gefallen lassen und die Fehlbeträge in langwierigen gerichtlichen Verfahren versuchen beizutreiben und so seine Liquidität einzubüßen. Demgegenüber sei es dem Mieter, welcher ja ( bei fehlerfreier Mietsache) auf die Mietausgabe eingestellt ist, zuzumuten, sich zu einem späteren Zeitpunkt überzahlte Teile zurückzuholen.
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