Vorsicht beim Kauf/Bau von „Seniorenresidenzen“!
Rechtsanwalt Ralf Klingen am 26. April 2010Der Fall:
Das OLG Düsseldorf hat einem Käufer einer Eigentumswohnung in einer (noch) nicht rechtskräftigen Entscheidung (Az. 23 U 11/08) vom 15.12.2009 Schadensersatz zugesprochen, weil die gekaufte Wohnung nicht der DIN 18025 (barrierefreies Wohnen für behinderte und ältere Menschen) entsprach. Die Wohnung war Teil einer Anlage die als barrierefreie, behinderten- und rollstuhlgerechte „Seniorenresidenz“ beworben wurde. Im notariellen Kaufvertrag befand sich keine besondere Beschaffenheitsvereinbarung.
Die Entscheidung:
Das OLG nimmt Bezug auf ein BGH-Urteil vom 25.10.2007, Az.VII ZR 205/06, und sieht in der Werbung als Seniorenresidenz einen Umstand, aus dem sich eine Beschaffenheitsvereinbarung in diesem Sinne ergibt. Die Tatsache, dass der notarielle Kaufvertrag solche Versprechungen nicht enthalte, stünde dem nicht entgegen.
Interessant ist die Abgrenzung, die das OLG bezüglich der Mietgarantie vorgenommen hat. Der Bauträger hatte in der Werbung für die Seniorenresidenz ebenfalls Mietgarantien abgedruckt. Dennoch wurde die Klage der Erwerber insoweit abgewiesen. Der Bauträger konnte nachweisen, dass über die beworbene Mietgarantie verhandelt wurde (Kaufpreisnachlass) und dieser Umstand daher nicht mehr Teil der vereinbarten Beschaffenheit sein konnte.
Anmerkung:
Die Entscheidung überrascht vor dem Hintergrund der BGH-Rechtsprechung nicht. Der Gesetzgeber hat in § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB diesen Fall geregelt.
Spannender ist die Frage, ob ein (teurer!) Ausbau nach der DIN 18025 bereits durch die Bewerbung mit dem Begriff „Seniorenresidenz“ geschuldet wird, oder noch Begriffe wie „barrierefrei“ oder „rollstuhlgerecht“ hinzutreten müssen. Da aber auch nach § 55 Abs.3 BauO NW aus öffentlich-rechtlicher Sicht besondere Anforderungen an eine Altenwohnung gestellt werden, dürfte ein Erwerber einer Wohnung in einer „Seniorenresidenz“ zumindest diese Anforderungen erwarten.
Fazit:
Im hart umkämpften Immobilienmarkt setzen die Bauträger vermehrt auf den Wachstumsmarkt der Senioren. Eine der DIN 18025 entsprechende Immobilie dürfte aufgrund des erhöhten Preises im Vertrieb Probleme bereiten. Wenn auf einen solchen Ausbau verzichtet wird, sollte nicht mit Schlagworten geworben werden, die beim Käufer einen anderen Eindruck erwecken.
Tel. 02131/9665-55Rechtsberatung:
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