Schwarzbauten: Vorsicht beim Grundstückskauf
Rechtsanwältin Nadine Reimer am 25. Juni 2014Egal ob es sich um ein Wohnhaus oder eine Garage handelt, Schwarzbauten werfen Probleme auf, wie auch der aktuelle Fall einer Rentnerin aus dem Bergischen Land zeigt, die ihr Wohnhaus abreißen lassen soll.
Im öffentlichen Baurecht gilt der Grundsatz, dass geplante Gebäude einer Baugenehmigung des zuständigen Bauamtes bedürfen. Die Baubehörden sollen einen Überblick über die auf ihrem Gemeindegebiet geplanten baulichen Aktivitäten erhalten. Durch das Genehmigungserfordernis soll sichergestellt werden, dass nicht unkontrolliert auf dem Gemeindegebiet gebaut wird und die vorhandene Fläche bestmöglich ausgenutzt wird. Von diesem Genehmigungsgrundsatz gibt es bestimmte Ausnahmen, die in der Landesbauordnung Nordrhein-Westfalen aufgelistet sind.
Entdeckt die Gemeinde auf ihrem Gebiet einen Schwarzbau, kann sie dessen Abriss verfügen. Voraussetzung für diese einschneidende Maßnahme ist jedoch, dass es für das Gebäude keine Baugenehmigung gibt, obwohl eine solche erforderlich ist und dass für das Gebäude auch keine solche erteilt werden könnte, weil das Gebäude an dieser Stelle in dieser Ausführung nicht zulässig ist.
Selbst wenn die Behörde einen längeren Zeitraum Kenntnis von dem Schwarzbau hatte und nichts unternommen hat, kann eine Abrissverfügung nur ausnahmsweise unverhältnismäßig sein. Im Grundsatz gilt, dass auch ein Dulden durch die Behörde kein Hindernis für eine Abrissverfügung ist. Die Anordnung des Abrisses erfolgt im öffentlichen Interesse, was einer Verwirkung grundsätzlich entgegensteht. Die Behörde muss bei längerer Kenntnis des Schwarzbaus die Interessen des Eigentümers nur stärker in ihre Entscheidung einbeziehen und sie gegen das Interesse an der Beseitigung des Schwarzbaus abwägen.
Hat man eine Abrissverfügung der Behörde erhalten und ist das Gebäude an dieser Stelle tatsächlich nicht zulässig, gibt es nicht viele Möglichkeiten den Abriss zu verhindern.
Die Abrissverfügung ist im Einzelfall rechtswidrig, wenn das Gebäude zu irgendeinem Zeitpunkt in der Vergangenheit für einen nicht unwesentlichen Zeitraum genehmigungsfähig, also an dieser Stelle und in dieser konkreten Ausführung zulässig, war. Üblicherweise geht man von einem Zeitraum von drei Monaten aus. War das Gebäude drei Monate lang zulässig, genießt es sog. passiven Bestandsschutz und darf nun nicht abgerissen werden.
Kaufinteressenten ist daher dringend zu raten, sich vor Kauf eines bebauten Grundstücks über die ggf. erforderlichen Baugenehmigungen aller Gebäudeteile zu informieren und sich ggf. fachmännischen Rat einzuholen. Nur durch eine sorgfältige Aufklärung des Sachverhalts im Vorhinein lassen sich Probleme dieser Art verhindern.
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