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Genormte „Seniorenresidenz“

Rechtsanwalt Ralf Klingen am 7. Oktober 2010

Wer mit einer „Seniorenresidenz“ um Käufer wirbt, weckt Erwartungen an Barrierefreiheit und andere bauliche Normen.

» Der Fall
Der Käufer einer Eigentumswohnung klagte auf Schadensersatz, weil eine gekaufte Wohnung nicht der Norm DIN 18025 für barrierefreies Wohnen für behinderte und ältere Menschen entsprach. Die Wohnung war Teil einer Anlage, die als barrierefreie, behinderten- und rollstuhlgerechte „Seniorenresidenz“ beworben wurde. Im notariellen Kaufvertrag befand sich allerdings keine besondere Beschaffenheitsvereinbarung.

» Die Entscheidung
Das OLG Düsseldorf hat dem Käufer in einer (noch) nicht rechtskräftigen Entscheidung (Az. 23 U 11/08) vom 15.12.2009 Schadensersatz zugesprochen. Das OLG nimmt Bezug auf ein BGH-Urteil vom 25.10. 2007, Az.VII ZR 205/06, und sieht in der Werbung als Seniorenresidenz einen Umstand, aus dem sich eine Beschaffenheitsvereinbarung in diesem Sinne ergibt. Die Tatsache, dass der notarielle Kaufvertrag solche Versprechungen nicht enthalte, stünde dem nicht entgegen. Interessant ist die Abgrenzung, die das OLG In Bezug auf die Mietgarantie vorgenommen hat. Der Bau­trä­ger hatte in der Werbung für die Seniorenre­sidenz ebenfalls Miet­garantien ab­ge­druckt. Dennoch wurde die Klage der Erwerber insoweit abgewiesen. Der Bauträger konnte nachweisen, dass über die beworbene Mietgarantie ver­han­delt wurde (Kauf­preis­nach­lass) und dieser Umstand daher nicht mehr Teil der vereinbarten Beschaffenheit sein konnte.

» Eine Anmerkung
Die Entscheidung überrascht vor dem Hintergrund der BGH-Rechtsprechung nicht. Der Gesetzgeber hat in § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB diesen Fall geregelt.
Spannender ist die Frage, ob ein (teurer!) Ausbau nach der DIN 18025 bereits durch die Bewerbung mit dem Begriff „Seniorenresidenz“ geschuldet wird, oder noch Begriffe wie „barrrierefrei“ oder „rollstuhlgerecht“ hinzutreten müssen. Da aber auch nach § 55 Abs.3 BauO NW aus öffentlich-rechtlicher Sicht besondere Anforderungen an eine Al­ten­wohnung gestellt wer­den, dürfte ein Erwerber einer Wohnung in einer „Seniorenresidenz“ zumindest diese Anforderungen erwarten.

» Das Fazit
Im hart umkämpften Immobilienmarkt setzen die Bauträger vermehrt auf den Wachstumsmarkt der Senioren. Eine der DIN 18025 entsprechende Immobilie dürfte aufgrund des erhöhten Preises im Vertrieb Probleme bereiten. Wenn auf einen solchen Ausbau verzichtet wird, sollte nicht mit Schlagworten geworben werden, die beim Käufer einen anderen Eindruck erwecken.

 
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