Rechtliche Aspekte bei denkmalgeschützten Objekten
Rechtsanwalt Frank Schuppenhausen am 13. September 2010Es entspricht ständiger Rechtsprechung der Instanzgerichte, dass Ziel des Denkmalschutzes nicht sein soll, Kulturdenkmäler in das Eigentum der Kommunen oder des Staates zu überführen, sondern die Nutzung und Erhaltung von diesen in privater Hand zu fördern. Geregelt wird die Handhabe der unter diesen Schutz gestellten Objekte durch die jeweiligen Denkmalschutzgesetze der Länder.
Entschädigung durch eingeschränkte Nutzung der Objekte
Diese Gesetze verpflichten den Eigentümer, die betroffenen Bauten in einem denkmalgerechten Zustand zu erhalten und Beschränken die Nutzung entsprechend. Kommt der Eigentümer den Vorgaben nicht nach oder ist die Erhaltung für den Eigentümer nicht zumutbar, so können Entschädigungs- und Übernahmeansprüche bestehen.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Unterschutzstellung eines Objektes eine wertrelevante Maßnahme darstellt. Das heißt, durch die damit verbundenen Ge- und Verbote tritt eine Wertminderung des Objektes ein, da der Eigentümer in der wirtschaftlichen Nutzung eingeschränkt ist. Als Schwellenwert für die Entschädigungspflicht hat der Bundesgerichtshof eine Wertminderung von 13 bis 15 Prozent anerkannt.
Zuschüsse und Vergünstigungen
Die Unterschutzstellung eines Objektes unter den Denkmalschutz ermöglicht als Kompensation für Wertverluste und eingeschränkte Nutzungsmöglichkeiten andererseits aber auch stattliche Zuschüsse und steuerliche Vergünstigungen. So werden auf Antrag speziell eingerichtete öffentliche Förderungen, Zuschüsse oder auch Darlehen gewährt oder der Eigentümer kann auf allgemeine Töpfe aufgrund seiner Belastung leichter zugreifen. Als steuerliche Vergünstigungen bieten sich erhöhte Absatzmöglichkeiten von Herstellungskosten bei Baudenkmälern und Gebäuden.
Bauliche Veränderung und Verkehrswert
Bei der Verkehrswertermittlung spielt der Denkmalschutz ebenfalls eine bedeutende Rolle, da die Möglichkeit des Abrisses mit anschließender Neunutzung entfällt. Zudem kann auch die Art der Nutzung sowie die Möglichkeit baulicher Veränderungen unter Umständen stark beschränkt sein.
In jedem Falle bedarf eine verändernde Maßnahme in der Regel der vorherigen Zustimmung der jeweiligen Behörde.
Entscheidungen der Behörde sind durch die Verwaltungsgerichte überprüfbar, wobei das Gericht abzuwägen hat zwischen dem öffentlichen Interesse der Unterschutzstellung und deren Umfanges einerseits sowie den Interessen und der Zumutbarkeit auf Seiten des Eigentümers andererseits.
Sorgfältige Analyse und Abwägung
Es bedarf daher beim Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie der sorgfältigen Analyse, inwieweit Subventionen und steuerliche Vergünstigungen die Nachteile der beschränkten Freiheit, mit seinem Eigentum zu verfahren wie gewünscht kompensieren.
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