Erbrecht | Mietrecht

Mieter tot, Erben unbekannt – was nun?

Rechtsanwalt Tobias Goldkamp am 29. September 2017

Verstirbt der Mieter und fließt keine Miete mehr, kann der Vermieter sich an die Erben wenden. Auch wenn unklar ist, wer Erbe geworden ist, gibt es eine Lösung.

Mietvertrag endet nicht

Mit dem Tod einer Person gehen alle Rechte und Pflichten auf den Erben über. Das gilt auch für Ansprüche und Pflichten aus dem Mietvertrag. Der Vertrag erlischt nicht, sondern wird fortgesetzt. Er kann nur durch Kündigung oder einvernehmliche Vertragsaufhebung beendet werden.

Ein bestehender Mietvertrag wird entweder mit im Haushalt lebenden Personen oder den Erben fortgesetzt. Sowohl die Nachfolger als auch der Vermieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Vermieter in der Zwickmühle

War der Mieter alleinstehend und ist unklar, wer Erbe geworden ist, drohen dem Vermieter hohe Ausfälle. Die Mietzahlungen bleiben aus. Der Vermieter darf die Wohnung nicht einfach räumen und weiter vermieten. Sonst könnte er sich strafbar machen. Zudem könnte später der Erbe Wiedereinräumung des Besitzes und Schadensersatz verlangen.

Nachlasspflegschaft

Die Lösung liegt im Paragrafen 1961 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter beim Nachlassgericht beantragen, dass ein Nachlasspfleger bestellt wird. Diesem gegenüber kann der Vermieter dann nötigenfalls den Mietvertrag kündigen und seine Ansprüche geltend machen – etwa auf Zahlung rückständiger und laufender Miete und auf Räumung der Wohnung.

Zuständiges Nachlassgericht ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz hatte.

Ist der Erbe unbekannt oder ist ungewiss, ob er die Erbschaft angenommen hat, so wird das Nachlassgericht dem Antrag des Vermieters entsprechen. Das Gericht hat in diesen Fällen keinen Ermessensspielraum.

Das gilt laut Rechtsprechung selbst dann, wenn der Nachlass wertlos erscheint (KG Berlin, Beschluss vom 02.08.2017 – 19 W 102/17). Denn die Nachlasspflegschaft dient nicht nur dem Schutz des Nachlasses, sondern auch dazu, dass Nachlassgläubiger wie der Vermieter ihre Rechte verfolgen können.

Rücksicht ja, Hängepartie nein

Aus Pietätsgründen ist es angemessen, den Mitbewohnern und Erben einige Wochen Zeit zu geben, die Verhältnisse zu ordnen. Sind solche Personen jedoch nicht vorhanden oder entwickelt sich sonst eine Hängepartie, sollte der Vermieter nicht zu lange warten. Je mehr Zeit verstreicht, desto höher ist das Mietausfallrisiko.

 
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