Immobilienrecht | Mietrecht

Betriebskostenabrechnungen in gemischt genutzten Objekten

Rechtsanwalt Frank Schuppenhausen am 16. November 2010

In einer Entscheidung vom 11.08.2010 (BGH VIII ZR 45/10) hat der Bundesgerichtshof die Position des Vermieters bei der Abrechnung der Betriebskosten insoweit leicht verbessert, als entschieden wurde, dass für die Feststellung der (formellen) Mindestanforderungen es ausreichend sei, wenn notwendige Erläuterungen zu der Abrechnung auch außerhalb der Abrechnung selbst, nämlich z.B. im Mietvertrag oder in einer vergangenen Abrechnung enthalten seien. Dies steht allerdings in Widerspruch zu der bisherigen Rechtsprechung, dass die Abrechnung  aus sich heraus verständlich sein muss.

Bei teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden ist für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung nicht erforderlich, dass ein Vorwegabzug für das Gewerbe getätigt werde. Dies sei allenfalls eine Frage der materiellen Richtigkeit , ja dies sei sogar fehlerhaft, da in die Abrechnung zunächst alle angefallenen Kosten einzustellen seien, da die Gesamtkosten anzugeben seien, also auch die durch Gewerbe verursachten.

Ob bei der Verteilung der einzelnen Kosten den Gewerbemietern z.T. höhere Anteile zuzuordnen seien,als sich dies aus der bloßen Anwendung der Flächenanteile im Verhältnis zur Gesamtfläche rechnerisch ergebe, sei vom Mieter darzulegen und zu beweisen, der von einer nicht sachgerechten Verteilung ausgehe. Dieser müsse im Einzelfall darlegen, warum der Gewerbemieter im konkrteten Fall in einer Position mit höheren Anteilen zu berücksichtigen sei, z.B. wegen hohen Publikumsverkehres etc.

Die Durchschnittskosten, welche in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesen sind, sind nach der Entscheidung des BGH nicht maßgeblich, da es sich hierbei lediglich um eine Plausibilitätskontrolle ohne Bindungswirkung handelt.

 
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