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Abrechnungsfrist für Betriebskosten kann Vermieter viel Geld kosten

Rechtsanwalt Frank Schuppenhausen am 7. Oktober 2010

Die Neugestaltung der gesetzlichen Vorschriften zur Abrechnungsfrist für Betriebskosten hat für den Vermieter weit reichende Folgen. So hat der Ge­setzgeber bestimmt, dass über die vom Mieter ge­leisteten Vorauszahlungen binnen eines Jahres nach Ende der Abrechnungsperiode ab­gerechnet und dem Mieter eine Abrechnung zugestellt werden muss. Geschieht dies nicht, ist der Vermieter mit Nachforderungsansprüchen ausgeschlossen (vgl. § 556 Abs.3 BGB). Aus der unterlassenen Abrechnung hat die Rechtsprechung in Gestalt des BGH zwei interessante Konsequenzen gezogen:

» Vorauszahlung
Während der Fortdauer des Mietverhältnisses darf der Mieter die weiteren Vorauszahlungen auf die Betriebskosten bis zur Höhe der fehlenden Abrechnungen so lange zurückbehalten, bis die fehlenden Abrechnungen erstellt werden. Die Begründung: Nur dann kann der Mieter prüfen, ob seine bisherigen Vorauszahlungen verbraucht wurden.

» Zurückforderung
Nach Beendigung des Mietverhältnisses entfällt die Möglichkeit der Zurückbehaltung der weiteren Vorauszahlungen, da solche nicht mehr geschuldet werden. Um den Mieter nicht in die ggf. kostenträchtige und langwierige Verpflichtung zu treiben, auf Erteilung der Abrechnungen zu klagen, hat der BGH eine für Vermieter ungünstige Regelung gefunden. Dem Mieter des beendeten Mietverhältnisses steht bei nicht erteilten Abrechnungen das Recht zu, sämtliche in dem nicht abgerechneten Zeitraum erbrachten Vorauszahlungen ohne Vorwarnung klageweise von dem Vermieter zurückzufordern!
Dieser Klage kann sich der Vermieter nur dadurch erwehren, dass er im Verfahren die Abrechnung nachholt, um so zu­min­dest nachzuweisen, dass die Vorauszahlungen verbraucht wurden.
Ist die Ab­rechnungsperiode älter als ein Jahr, kann er in diesem Verfahren allerdings keine Nachforderungen be­anspruchen. Die Kosten des Rechtsstreites trägt in jedem Falle der Vermieter, da er den Prozess verursacht hat!

» Fazit
Die Regelung ebnet für den Mieter den Weg zu einer relativ gefahrlose Klage, da sich sein Risiko einzig darauf beschränkt, dass der Vermieter die Kosten nicht tragen kann. Die Option ist allerdings, ggf. alle Vorauszahlungen zurückzuerhalten, falls dem Vermieter die Abrechnung auch im Verfahren nicht gelingt! Bei einer monatlichen Vorauszahlung von z.B. 200 Euro und zwei nicht abgerechneten Jahren ein möglicher Erstattungsbetrag von immerhin 4.800 Euro!

 
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