Erbrecht

Wertgutachten überprüfen

Rechtsanwalt Tobias Goldkamp am 7. April 2020

Im Erbrecht ist es oft nötig, eine Immobilie zu bewerten, etwa um den Nachlass unter Miterben auseinanderzusetzen oder um den Pflichtteil zu berechnen. Wie lässt sich prüfen, ob ein Wertermittlungsgutachten vertrauenswürdig ist?

Auswahl des Sachverständigen

Der Sachverständige sollte sachkundig sein. Anhaltspunkte dafür sind, dass er für das Fachgebiet der Immobilienbewertung öffentlich bestellt oder nach der DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist.

Zudem sollte der Sachverständige unabhängig und unparteiisch sein, d.h. nicht in einem Abhängigkeits- oder Näheverhältnis zu einer beteiligten Person stehen.

Geht es um den Pflichtteil, darf der Erbe den Sachverständigen aussuchen. Darin kann für den Pflichtteilsberechtigten ein Nachteil liegen, denn Sachverständige können geneigt sein, Bewertungsspielräume zugunsten ihres Auftraggebers auszunutzen.

Will eine Erbengemeinschaft eine Immobilie bewerten lassen, um den Nachlass aufzuteilen (Erbauseinandersetzung), könnte folgendes Verfahren helfen, sich auf einen Sachverständigen zu einigen: Eine Seite schlägt drei Sachverständige vor. Die andere Seite wählt aus diesen drei Vorschlägen einen, der dann von der Erbengemeinschaft beauftragt wird.

Dokumentation

Das Gutachten sollte schriftlich oder in Textform (z.B. PDF-Datei) vorliegen. Die vom Sachverständigen berücksichtigten Unterlagen (Grundbuchauszug, Karten, Pläne etc.) und Fotos sollten dem Gutachten beigefügt sein.

Bewertungsmaßstab

Das Gutachten sollte den richtigen Bewertungsmaßstab zugrunde legen. Bewertungsstichtag für die Pflichtteilsberechnung ist der Todestag des Erblassers. Demgegenüber kommt es für die Erbauseinandersetzung auf den aktuellen Wert an.

Als Wert ist der Verkehrswert zugrunde zu legen, auch Marktwert oder gemeiner Wert genannt. Es geht um den Kaufpreiserlös, der sich mit überwiegender Wahrscheinlichkeit erzielen ließe, wenn die Immobilie verkauft würde.

Ausgangspunkt der Bewertung

Wesentlich ist, dass das Gutachten die relevanten Anknüpfungstatsachen zutreffend zugrunde gelegt hat. Dazu gehört, dass der Sachverständige das richtige Grundstück/die richtige Wohnung bewertet hat und die wertbeeinflussenden Faktoren richtig ermittelt und zugrunde gelegt hat.

Wertbeeinflussende Faktoren sind z.B.:

  • Eigentumsverhältnisse (Alleineigentum, Miteigentum)
  • Belastungen (Nießbrauchrechte, Leitungsrechte, Wegerechte, Vorkaufsrechte, Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden)
  • Lage des Grundstücks (Zentralität, Attraktivität der Umgebung, ÖPNV-Anbindung, etc.)
  • Emissionen (Lärm, Geruch, z.B. durch Industrie, Straßenverkehr, Bahnstrecke, Flugschneise)
  • Gestalt des Grundstücks (Größe, Zuschnitt, Gefälle, Hanglage, Erreichbarkeit)
  • Altlasten, umweltrechtliche Belastungen
  • Nutzungsmöglichkeiten (baurechtliche/planungsrechtliche Gegebenheiten, Möglichkeiten und absehbare Entwicklungen)
  • Erschließung

Bei bebauten Grundstücken kommen weitere Faktoren hinzu:

  • Art und Anzahl der Gebäude und baulichen Anlagen
  • Bauweise, Baujahr, Modernisierungen, Umbauten, Bauschäden und -mängel
  • Wohnfläche, Nutzfläche, Geschossfläche, Bruttogrundfläche
  • Raumaufteilung
  • Technische Ausstattung (z.B. Heizungsanlage, Warmwasser, Zustand der Rohre und Leitungen)
  • Sonstige Ausstattung (Fenster, Türen, Böden)

Dem Gutachten sollten zu diesen Faktoren Angaben zu entnehmen sein.

Ermittlung

Dem Gutachten zu entnehmen sein, aus welcher Quelle der Sachverständige die jeweilige Angabe bezogen hat.

Der Sachverständige sollte das Grundstück und etwaige Gebäude persönlich besichtigt haben. Dem Gutachten sollte zu entnehmen sein, wann dies geschehen ist.

Sofern der Besichtigungszeitpunkt vom Bewertungsstichtag abweicht, was bei einer Wertermittlung für die Pflichtteilsberechnung der Fall sein wird, sollte sich das Gutachten damit auseinandersetzen, ob es zwischen den beiden Zeitpunkten Veränderungen gab. Für die Bewertung ist der Zustand zum Bewertungsstichtag maßgeblich. Sofern sich zwischen dem Bewertungsstichtag und der Besichtigung Veränderungen ergeben haben, sollten die Beteiligten dies dem Sachverständigen mitteilen.

Bewertung

Inhaltlich sollte das Gutachten widerspruchsfrei, logisch schlüssig und nachvollziehbar sein:

Es sollte beschreiben,

  • welche Anknüpfungstatsachen – also Angaben zu den wertbeeinflussenden Faktoren – der Sachverständige zugrunde gelegt hat,
  • wie er diese ermittelt hat (Quellen, Vorgehensweise),
  • die in Betracht kommenden Methoden und Verfahren zur Wertermittlung,
  • welche Methoden und Verfahren der Sachverständige daraus gewählt hat und aus welchen Gründen,
  • welche Wertermittlungsfaktoren (Erträge, Zinssätze, Zeiten, Kosten) der Sachverständige zugrunde gelegt hat,
  • welche Berechnungsschritte erfolgt sind, so dass diese mit einem Taschenrechner nachvollzogen werden können,
  • in welcher Weise die angewandten Verfahren auf ihre Marktfähigkeit überprüft und angepasst worden sind (Marktanpassung, Anpassungsfaktoren, Ableitung von Korrekturen aus Marktdaten).
Rechtsanwalt Tobias Goldkamp
Fachanwalt für Erbrecht
Fachanwalt für Verkehrsrecht
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Rechtsberatung:

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