Allgemein | Mietrecht

pandemiebedingter Lockdown- Auswirkungen im gewerblichen Mietverhältnis

Rechtsanwalt Frank Schuppenhausen am 12. Januar 2022

Pandemiebedingte Schließungen belasten die gewerblichen Mietverhältnisse. Weder Vermieter noch Mieter können dies beeinflussen, doch wer trägt welches Risiko? Der weit überwiegende Teil der Rechtsprechung hat sich bislang auf den Standpunkt gestellt, dass der Vermieter lediglich eine zum vertraglich vorausgesetzten Gebrauch geeignete Immobilie zur Verfügung stellen muss, während der Mieter das Verwendungsrisiko trägt. Behördliche Nutzungsuntersagungen unterfielen nach dieser Auffassung alleine dem Bereich des Verwendungsrisikos, mit der Folge, dass der Mieter zur Fortzahlung des Mietzinses verpflichtet blieb, obgleich er seinen Geschäftsbetrieb nicht führen konnte.

Auch wenn dem Mieter die Anlegung eines „Sicherheit -Polsters „ zugemutet werden kann, führte dies zu unerträglichen Ergebnissen und letztlich zur Gefahr der Insolvenz des Mieters.

Mit Wirkung ab dem 31.12.2020 hat der Gesetzgeber daher die Position des gewerblichen Mieters durch Schaffung des Art. 240 Paragrafen 7 EGBGB gestärkt, in dem vermutet wurde, dass die Beschränkung der Verwendbarkeit von gewerblich genutzten Räumen wegen Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie einen Umstand im Sinne des Paragrafen 313 BGB darstelle, der dazu führe, dass die Parteien eine Anpassung des Vertrages verlangen können, da es sich um Umstände handelt, die keine der beiden Vertragsparteien bei  Vertragsschluss vorhersehen konnte. Welche Art der Anpassung vorgenommen werden müsste, soll dem Einzelfall vorbehalten bleiben, in Betracht kommen Minderungen, Stundungen und Erlasse.

Allerdings sollte dies nicht zu einer pauschalen 50 zu 50 Regelung führen, nach der der Mieter nur noch die Hälfte der Miete zu entrichten hat. Es ist jeweils eine Einzelfall- Beurteilung vorzunehmen, bei der gewisse Spielregeln zu beachten sind. Zunächst trifft den Mieter die Beweislast dafür dass eine Veränderung der Einnahme -Situation stattgefunden hat. Hierbei ist zu prüfen, ob der Mieter Kompensationsmaßnahmen ergriffen hat oder ergreifen konnte, wie beispielsweise staatliche Hilfen, Umstellung auf online-Handel etc.

Des weiteren soll zu prüfen sein, ob die Parteien bei Kenntnis dieser Umstände den Vertrag in anderer Weise abgeschlossen hätten und ob eine Risikozuweisung  zu beiden Parteien zumutbar ist. Dabei ist zu prüfen, ob einer Partei das Festhalten am Vertrag unzumutbar geworden ist, wie beispielsweise der vollständige Umsatzausfall des Mieters. Den Umsatzrückgang bzw. Ausfall hat der Mieter zu beweisen.

Hierbei wird zum Teil vertreten, es sei dem Mieter zuzumuten, eine Rücklage von einer Monatsmiete zu bilden bevor eine derartige Vertragsanpassung verlangt werden könne.

Fazit: nach der Rechtsprechung lässt sich eine allgemeingültige Antwort nicht geben, sondern hat jeweils eine einzelfallbezogene genaue Prüfung des Sachverhaltes stattzufinden.

Rechtsanwalt Frank Schuppenhausen
Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht
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Tel. 02131/71819-0

Rechtsberatung:

Beiträge und Kommentare geben die persönliche Auffassung der jeweiligen Autoren wieder, die nicht unbedingt der Auffassung der Breuer, Klingen, Goldkamp Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft mbB oder der herrschenden Rechtsprechung entspricht. Sie dienen lediglich der Information und Diskussion, d.h. stellen keine Rechtsberatung dar und dürfen nicht als Entscheidungsgrundlage in konkreten Rechtsfällen verwendet werden.

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