Allgemein

Maklerverträge und Widerrufsbelehrung, die Zweite

Rechtsanwalt Christoph Schiffer, LL.M. am 25. September 2014

In einem vorherigen Blogbeitrag hatten wir bereits mit Immobilien-Maklerverträgen, dem Vertrieb über das Internet und den damit verbundenen Pflichten zur Widerrufsbelehrung beschäftigt. Wie wirkt sich das inzwischen rechtskräftige Urteil des OLG Düsseldorf vom 13.06.2014 (Az. I-7 U37/1) in einem konkreten Fall aus? Diese Frage möchten wir heute beantworten.

Der Fall:
Ein Verbraucher, nehmen wir mal an eine Familie, ist auf der Suche nach einem eigenen Haus oder einer Wohnung und hat dazu erst einmal im Internet Angebote in der passenden Region und Preislage gesucht. Natürlich findet man Häuser und Wohnungen über die bekannten Internet-Plattformen, aber die meisten Objekte werden von Maklern angeboten. Also meldet sich Herr Meier oder Frau Müller per E-Mail oder Telefon bei dem Makler und bittet um nähere Informationen zu dem Objekt. Daraufhin schickt der Makler ein Exposé oder die genaue Adresse und weist vielleicht noch darauf hin, dass diese Leistung, also der Nachweis zum Abschluss eines Kaufvertrages nicht unentgeltlich ist, sondern eine Courtage oder Vermittlungs- bzw. Nachweisprovision von 3,57 % des Kaufpreises fällig wird. Von Fernabsatz oder gar einer Widerrufsbelehrung ist aber nicht die Rede. Warum ist aber genau dieses Detail so wichtig?

Die Entscheidung:
Laut einem von uns erstrittenen und inzwischen rechtskräftigem Urteil des OLG Düsseldorf vom 13.06.2014 Az. I-7 U37/13 handelt es sich bei einem Maklervertrag auch um einen Vertrag über die Erbringung von Dienstleistungen im Sinne des § 312 b Abs. 1 BGB. Er ist also ein Fernabsatzvertrag, wenn der Vertrag zwischen einem Unternehmer (hier dem Makler) und einem Verbraucher unter ausschließlicher Verwendung von so genannten Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen wurde. Es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Dienstleistungssystems erfolgt. So ist z. B. derjenige Anbieter, der seine Waren nur in einem Laden vertreibt und nur ab und zu telefonische Bestellungen annimmt und ausführt, hier nicht gemeint.
Seit dem 13.06.2014 finden sich die Regelungen in den §§ 312 ff., 312 c, 312d, 312g und 355 BGB. Nach der Entscheidung des OLG Düsseldorf hätte der Makler über das Bestehen des Widerrufsrechts ordnungsgemäß informieren müssen. Das war aber beispielsweise in einer von uns vor Kurzem vertretenen Mandantin nicht der Fall, sodass die Kundin des Maklers als Verbraucherin den Maklervertrag widerrufen konnte und die Courtage nicht bezahlen musste. Das hat den Makler über 12.600 Euro gekostet.
Besonders ärgerlich dürfte es für Makler auch sein, dass selbst bei einem Rücktritt bzw. einer Rückabwicklung eines Maklervertrages wegen eines Widerrufs ein Anspruch auf Wertersatz nur dann besteht, wenn er auf die mögliche Rechtsfolge, nämlich Wertersatz leisten zu müssen, eindeutig hingewiesen hat, und zwar gem. § 357 Abs. VII BGB. Für den Ersatz von Fracht-, Liefer-, oder Versandkosten und sonstige Kosten gilt das gleiche gem. § 312 e BGB (neue Fassung).

Empfehlungen für Betroffene:
Sollte ein Maklervertrag über das Internet oder per E-Mail, Fax oder Telefon zustande gekommen sein und der Makler hat es versäumt über das Widerrufsrecht gemäß § 312 g BGB (neue Fassung seit 13.06.2014) zu belehren, und zwar in der richtigen Form, dann hat der Kaufinteressent als Verbraucher die Möglichkeit des Widerrufs des Maklervertrages. Die Widerrufsbelehrung muss nach der Rechtsprechung des BGH in einer zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeigneten Weise sowohl vom Unternehmer abgegeben werden als auch dem Verbraucher zugehen. Die bloße Abrufbarkeit der Widerrufsbelehrung auf einer gewöhnlichen Webseite des Unternehmers reicht dafür nicht aus, weil die Belehrung auf diese Weise nicht in einer unveränderlichen textlich verkörperten Gestalt in den Machtbereich des Verbrauchers gelangt. Hieran ändert auch nichts, wenn der Unternehmer eine Checkbox benutzt, mittels derer der Verbraucher erklärt, dass er die Widerrufsbelehrung zur Kenntnis genommen und abgespeichert hat. (siehe hierzu das Urteil des BGH vom 15. Mai 2014 – III ZR 368/13).
Die Kaufinteressenten, die keine Widerrufsbelehrung erhalten haben, können also den Maklervertrag widerrufen. Das geht auch noch nach Ablauf von 14 Tagen, da die Widerrufsfrist erst mit ordnungsgemäßer Belehrung entsprechend § 355 Abs. II in Verbindung mit § 360 Abs. I BGB beginnt! Das Widerrufsrecht erlischt auch nicht nach Ablauf von sechs Monaten, wenn die Belehrung nicht erfolgt ist. Also sollten Kaufinteressenten ganz genau überprüfen, wie der Maklervertrag zustande gekommen ist, und ob eine ordnungsgemäße Belehrung über die Widerrufsrechte und sonstigen Rechte erfolgt ist.

Bei der Abwehr von unberechtigten Ansprüche betreffend Maklercourtage unterstützen wir Sie gerne.

 
Kontakt:
 
Rechtsanwalt Christoph Schiffer, LL.M.
 
Kostenlose Sofort-E-Mail an Rechtsanwalt Christoph Schiffer, LL.M.
Tel. 02151 314577
 

Rechtsberatung:

Beiträge und Kommentare geben die persönliche Auffassung der jeweiligen Autoren wieder, die nicht unbedingt der Auffassung der Breuer, Klingen, Goldkamp Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft mbB oder der herrschenden Rechtsprechung entspricht. Sie dienen lediglich der Information und Diskussion, d.h. stellen keine Rechtsberatung dar und dürfen nicht als Entscheidungsgrundlage in konkreten Rechtsfällen verwendet werden.