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Maklerrecht im neuen Gewand-Entlastung für den Käufer

Rechtsanwalt Frank Schuppenhausen am 13. Januar 2022

Mit Wirkung ab dem 23.12.2020 hatte der Gesetzgeber das bestehende Maklerrecht nicht unerheblich erneuert, in dem Bestreben, den Käufer einer Immobilie zu entlasten und das Geschäft als solches transparenter zu gestalten.

Sicherlich erfreulichster Aspekt für den Käufer ist dabei die Einführung des sogenannten „Halbteilungs- Gebotes“. Dies bedeutet, dass die Provisionslast zu je 1/2 auf beide Parteien des  Kaufvertrages zu verteilen ist und nicht mehr wie bis dahin üblich, alleine dem Käufer in voller Höhe berechnet wird. Sinn ist die Schaffung einer größeren finanziellen Flexibilität des Erwerbers, was angesichts der zur Zeit extrem angestiegenen Immobilienpreise eine deutliche Entlastung bedeutet. Erfasst werden soll allerdings nur der Bereich der Wohnimmobilien, letztlich also Wohnungen und Einfamilienhäuser, Wohnungseigentum sowie Erbbaurechte, deren Zweckbestimmung darin besteht, einer Familie Unterkunft zu bieten. Ebenfalls hierunter zu fassen sein sollen Zweifamilienhäuser, sofern diese von einer Familie genutzt werden sollen. Wesentlich ist der Erwerbszweck und die Abgrenzung gegenüber Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien welche nicht unter diesen Schutz fallen sollen.

Gemäß § 656a BGB ist der Maklervertrag zwingend in Textform abzuschließen, sodass mündliche Verträge nicht mehr zulässig sind. Jeder Verstoß gegen diesen Formzwang hat die Nichtigkeit des Vertrages zur Folge was bedeutet, dass dem Makler kein Vergütungsanspruch zusteht, allerdings dem Kunden auch keinen Schadensersatzanspruch erwachsen kann.

Voraussetzung für die Anwendung dieser Vorschriften ist, dass der Käufer Verbraucher sein muss, also nicht für seinen Gewerbebetrieb handelt.

Jeglicher Versuch der Parteien, gegenüber dieser gesetzlichen Regelung abweichende Vereinbarungen zu treffen, führt zwingend zur Nichtigkeit des Maklervertrages und nicht etwa zur Anpassung auf das gesetzlich zulässige Maß.

Vereinbarungen zu Unentgeltlichkeitsabreden, zum Beispiel zwischen Verkäufer und Makler führen in gleichem Umfang zu einem entfallende Provisionsverpflichtung auf Seiten des Erwerbers!
Um dies sicher zu stellen, steht dem Maklerkunden ein Auskunftsanspruch gegen den Makler hinsichtlich der Höhe des Kaufpreises und der Provision zu.

Um dies sicherzustellen wird der Anspruch des Maklers auf Zahlung der Provision gegenüber dem Käufer erst dann fällig, wenn der Auftraggeber des Maklers, in der Regel also der Verkäufer, seinen Provisionsanteil gezahlt hat.. Hierdurch soll vermieden werden, dass der Käufer eventuell zu viel gezahlte Provision zurückfordern muss. Insoweit wird der Makler den Erhalt der Provision vom Verkäufer gegenüber dem Käufer nachweisen müssen.

Fazit: es wird sich herausstellen, ob der beabsichtigte Zweck, die Entlastung des Erwerbers, tatsächlich durch diese Reform erreicht werden kann, da damit zu rechnen ist, dass der Verkäufer die von ihm nunmehr anteilig mit zu entrichtende Provision in die Kalkulation mit einbezieht und auf den Kaufpreis aufschlägt, wobei sich letzteres auch noch auf die Erhöhung der Kaufnebenkosten auswirkt.

Rechtsanwalt Frank Schuppenhausen
Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht
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Tel. 02131/71819-0

Rechtsberatung:

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