Allgemein

K.O. für das gewerbliche Mietverhältnis: die Schriftformfalle

Rechtsanwalt Frank Schuppenhausen am 12. Januar 2022

§ 550 BGB bestimmt, dass vertragswesentliche Vereinbarungen in einem Mietverhältnis mit einer festen Laufzeit von einem Jahr oder mehr (i.d.R. gewerbliche Mietverhältnisse) der Schriftform bedürfen. Hierauf können die Parteien des Mietvertrages auch nicht verzichten, da Schutzzweck dieser Norm der Schutz des potentiellen Erwerbers der Immobilie ist, welcher sich auf die schriftlich niedergelegten Vereinbarungen verlassen können soll.

Die umfangreiche Judikatur ist durch eine Entscheidung des OLG Brandenburg vom 27.10.20 ( 3 U 67/20) nochmals ergänzt worden. In dieser Entscheidung stellt das OLG fest, dass bei nachträglicher Vereinbarung wesentlicher Vertragsbestandteile in einem gewerblichen Mietvertrag zur Einhaltung der erforderlichen Schriftform hinreichend deutlich auf den Ursprungsvertrag Bezug genommen werden muss, die Änderungen im einzelnen aufgeführt sein müssen und erkennbar sein muss, dass der Rest des Vertrages weiterhin in der bisherigen Form Bestand haben soll. Dies setzt in der Regel eine körperliche Verbindung oder sonstige gedankliche Verbindung in Gestalt fortlaufender Seitenzahlen, Nummerierungen etc. voraus, sodass sich für einen Betrachter zwanglos der Zusammenhang ergibt.

Trotz der elementaren Bedeutung dieser Vorschrift finden sich immer wieder Vereinbarungen, die diesen Vorgaben nicht entsprechen. Die Folgen können dramatisch sein, da vermeintlich feste Laufzeiten des Vertrages von mehreren Jahren wegen des Verstoßes gegen das Schriftformerfordernis entfallen und der Vertrag mit gesetzlicher Kündigungsfrist (in der Regel 6 Monate zum Quartal) kündbar ist. Für den gewerblichen Mieter, welcher angesichts einer beabsichtigten langjährigen Mietdauer erhebliche Investitionen in die Mietsache getätigt hat, kann dies den finanziellen Ruin bedeuten, wenn sich die geplante Laufzeit nicht realisieren lässt.

Rechtsanwalt Frank Schuppenhausen
Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht
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Rechtsberatung:

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