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Covid-19-Pandemie und gewerblicher Mietvertrag – Rettung in Sicht !

Rechtsanwalt Frank Schuppenhausen am 19. März 2021

Mit Wirkung ab dem 01.01.2021 hat der Gesetzgeber durch die neu eingeführte Regelung des Art. 240 § 7 EGBGB dem Umstand Rechnung getragen, dass eine Vielzahl Gewerbetreibender ihrer Einnahmemöglichkeiten durch Betriebsschließungen beraubt wurden. Die im Lockdown betroffenen Unternehmen wie Einzelhandelsgeschäfte, Hotels, Gaststätten, Friseure, Fitnessstudios, Tanzschulen etc. sind aufgrund behördlicher Anordnung gehindert, ihren Geschäftsbetrieb fortzuführen.

Pandemieschließung war nicht abwendbar

Bislang hatte die Rechtsprechung eine strikte Risikoabgrenzung zwischen Vermieter und Mieter dahingehend vorgenommen, dass dem Vermieter nur die Umstände zuzurechnen seien, welche das Mietobjekt in seiner grundsätzlichen Eignung zum vertraglich vereinbarten Zweck bestimmen, während dem Mieter alleine das Risiko zuzuweisen sei, ob der Geschäftsbetrieb laufe oder nicht. Da die Beschränkungen durch die Pandemie nichts an der grundsätzlichen Eignung des Mietobjektes ändern, war die Rechtsprechung bislang davon ausgegangen, dass alle anderen Gründe dem Risikobereich des Mieters zuzurechnen seien. Die Tatsache, dass keine von beiden Vertragsparteien Einfluss auf die Auswirkungen der Pandemie hat, hat den Gesetzgeber nunmehr veranlasst, dem Mieter unter gewissen Voraussetzungen durch eine Risikoverteilung zwischen den Vertragsparteien die Möglichkeit zu verschaffen, sich zumindest partiell seiner Leistungsverpflichtung zu entziehen, soweit der beabsichtigte Vertragszweck nicht umgesetzt werden kann.

Schließung durch Pandemie entbindet nicht von Mietkosten

Die Schließung eines Geschäftslokales durch behördliche Anordnung aufgrund der Covid-19-Pandemie stellt einen Umstand dar, den weder der Vermieter noch der Mieter beeinflussen kann. Auch ist bei Abschluss des Vertrages in der Regel eine derartige Situation nicht bedacht worden. Durch die Einführung des Art. 240 § 7 EGBGB hat der Gesetzgeber versucht, eine gewisse Risikoverteilung herzustellen. Dies soll nach Auffassung des Gesetzgebers allerdings an einige Voraussetzungen geknüpft sein. Zum einen muss sich der Mieter öffentliche oder sonstige Zuschüsse, welche den Umsatzausfall kompensieren sollen, anrechnen lassen. Darüber hinaus muss er versuchen und dies auch darlegen, alternative Einnahmen zu erzielen, beispielsweise durch Eröffnung eines Onlineshops oder eines Click-&-Collect-Systems.

Ferner hat der Gesetzgeber bei Anwendung des § 313 Abs. 1 BGB zur Voraussetzung gemacht, dass der Mieter für schlechte Zeiten vorzusorgen habe und  Rücklagen zu bilden habe. Erst wenn diese Voraussetzungen sämtlich geprüft sind und diese Bedingungen eingehalten worden sind, ist zu prüfen, ob das Festhalten am Vertrag  für eine der beiden Parteien nicht mehr zumutbar ist. Erst wenn sich keine besondere Risikoverteilung zulasten einer Partei annehmen lässt, soll das Risiko zwischen Vermieter und Mieter gleichermaßen verteilt werden.

Die Darlegungslast, dass ein Festhalten am Vertrag in der bisherigen Form nicht mehr zumutbar ist, trifft zunächst allerdings vollumfänglich den Mieter, was sich damit begründet, dass der Mieter nicht unabhängig von staatlichen Leistungen und ersparten Aufwendungen eine Mietreduzierung erreichen können soll und so eine Überkompensation hergestellt würde. Es ist daher sachgerecht, die vollständige Darlegungslast dem Mieter zu überbürden, da nur so eine Interessensausgleich geschaffen werden kann und nicht eine  einseitige Besserstellung des Mieters.

Die damit befassten Gerichte werden für jeden Einzelfall eine interessensgerechte Lösung finden müssen.

Durch die gesetzliche Änderung ist es allerdings nunmehr möglich, Unzuträglichkeiten zu vermeiden und durch einen wechselseitigen Ausgleich wirtschaftliches Überleben zu sichern.

Es ist daher jedem Betroffenen zu raten,  die Erzielung eines entsprechenden Einvernehmens mit seinem Vermieter zu versuchen und notfalls auch gerichtliche Hilfe hierbei in Anspruch zu nehmen, um so die Chance für wirtschaftliches  Überleben zu realisieren.

Rechtsanwalt Frank Schuppenhausen
Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht
Kostenlose Sofort-E-Mail an Rechtsanwalt Frank Schuppenhausen
Tel. 02131/71819-0

Rechtsberatung:

Beiträge und Kommentare geben die persönliche Auffassung der jeweiligen Autoren wieder, die nicht unbedingt der Auffassung der Breuer, Klingen, Goldkamp Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft mbB oder der herrschenden Rechtsprechung entspricht. Sie dienen lediglich der Information und Diskussion, d.h. stellen keine Rechtsberatung dar und dürfen nicht als Entscheidungsgrundlage in konkreten Rechtsfällen verwendet werden.

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