Mietrecht

Corona: Gewerbemiete aussetzen – kostenlose Vorprüfung

Rechtsanwalt Tobias Goldkamp am 19. März 2020

Unter bestimmten Umständen kann ein Mieter, der sein Gewerbe wegen des Coronavirus SARS-CoV-2 bis auf Weiteres schließen musste, die Mietzahlung kürzen. Gleiches gilt für Pächter hinsichtlich der Pacht. Hier können Sie Ihren Vertrag kostenlos vorprüfen lassen.

Die zur Bekämpfung des Coronavirus SARS-CoV-2 und der durch ihn hervorgerufenen Atemwegserkrankung COVID-19 getroffenen Schutzmaßnahmen umfassen, Betriebe zu schließen, u.a.:

  • Kneipen, Cafés, Bars, Clubs, Diskotheken, Theater, Opern- und Konzerthäuser, Kinos, Museen
  • Messen, Ausstellungen, Freizeitparks, Tierparks und Angebote von Freizeitaktivitäten, Spezialmärkte
  • Fitness-Studios, Schwimmbäder, Spaßbäder, Saunen
  • Angebote in Volkshochschulen, Musikschulen und sonstigen Bildungseinrichtungen
  • Spielhallen, Spielbanken, Wettbüros
  • Prostitutionsstätten, Bordelle

(Z.B. für NRW: Erlass des Ministeriums für Arbeit, Gesundheit und Soziales des Landes Nordrhein-Westfalen vom 17.03.2020 zur Fortschreibung der Erlasse vom 15.03.2020 und 17.03.2020 zu weiteren kontaktreduzierenden Maßnahmen ab dem 18.03.2020)

Rechtsgrundlage dafür ist § 28 Abs. 1 S. 1 und 2 des Gesetzes zur Verhütung und Bekämpfung von Infektionskrankheiten beim Menschen (Infektionsschutzgesetz – IfSG) in Verbindung mit den durch die zuständigen Behörden getroffenen Maßnahmen.

Damit fallen die Betriebseinnahmen des jeweiligen Gewerbes weg. Es stellt sich die Frage, welche Auswirkungen dies auf die zu entrichtende Miete oder Pacht hat.

Anpassung des Vertrags wegen Störung der Geschäftsgrundlage

Rechtsgrundlage ist § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB):

„§ 313 Störung der Geschäftsgrundlage

(1) Haben sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert und hätten die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, so kann Anpassung des Vertrags verlangt werden, soweit einem Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

(2) Einer Veränderung der Umstände steht es gleich, wenn wesentliche Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, sich als falsch herausstellen.

(3) Ist eine Anpassung des Vertrags nicht möglich oder einem Teil nicht zumutbar, so kann der benachteiligte Teil vom Vertrag zurücktreten. An die Stelle des Rücktrittsrechts tritt für Dauerschuldverhältnisse das Recht zur Kündigung.“

Die Gesetzesbegründung erläutert die Voraussetzungen, um einen Vertrag wegen Störung der Geschäftsgrundlage anzupassen, wie folgt (Bundestags-Drucksache 14/6060, S. 175):

  1. Es müssen sich nach Vertragsschluss Umstände entscheidend verändert haben.
  2. Diese Umstände dürfen nicht Inhalt des Vertrags geworden sein.
  3. Die Parteien müssten, wenn sie die Änderung vorausgesehen hätten, den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen haben.
  4. Das Festhalten am unveränderten Vertrag muss für den einen Teil unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, unzumutbar sein.

Umstände und wesentliche Vorstellungen

Der Mieter eines Gewerberaums, der zum Zweck eines der nun geschlossenen Betriebe vermietet wird, hat beim Vertragsschluss die vom Vermieter erkennbare und nicht beanstandete Vorstellung, dass dieser Betrieb durchgeführt werden kann. Gleiches gilt für einen Pächter, zumal der Zweck der Pacht auch die sogenannte Fruchtziehung ist.

Die Umstände oder wesentlichen Vorstellungen, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nennt man Geschäftsgrundlage. Es kann sich dabei sowohl um gemeinsame Vorstellungen beider Parteien als auch um für den Vermieter erkennbare und von ihm nicht beanstandete Vorstellungen des Mieters handeln. Die Vorstellungen müssen sich auf das Vorhandensein oder den zukünftigen Einritt gewisser Umstände beziehen. Der Geschäftswille der Parteien, also der Wille, den Vertrag zu schließen, muss auf dieser Vorstellung aufbauen.

Der Bundesgerichtshof formuliert das so (Urteil vom 15. Dezember 1983 – III ZR 226/82 –, BGHZ 89, 226-239, Rn. 36):

„Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gebildet durch die nicht zum eigentlichen Vertragsinhalt erhobenen, bei Vertragsschluß aber zutage getretenen gemeinsamen Vorstellungen beider Vertragsparteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei von dem Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt bestimmter Umstände, auf denen der Geschäftswille der Parteien sich aufbaut (vgl. Senatsurteil BGHZ 84, 1, 8/9 m.w.Nachw.). Derartige Umstände können auch in dem Fortbestand oder der Änderung der bestehenden Gesetzeslage liegen.“

Kein Vertragsinhalt

Die Parteien haben im Vertrag nicht geregelt, wer das Risiko trägt, dass die dem Vertragszweck entsprechenden Betriebe aufgrund des Auftretens eines neuartigen Virus geschlossen werden. Sie haben dieses Risiko beim Vertragsschluss nicht vorhergesehen.

Sollte eine entsprechende Regelung doch im Vertrag enthalten oder durch Auslegung zu ermitteln sein, hat die vertragliche Regelung Vorrang von der Anpassung der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB. Das ist etwa der Fall, wenn sich für den ungeregelten Punkt ein hypothetischer Parteiwille ermitteln lässt (BGH, Urteil vom 18. November 2011 – V ZR 31/11 –, BGHZ 191, 336-344).

Schwerwiegende Änderung

Die Störung hat hinreichendes Gewicht, denn infolge des kompletten Einnahmeausfalls stehen der vereinbarten Miet- bzw. Pachtzahlung keine Einnahmen aus dem dem Vertragszweck entsprechenden Betrieb mehr gegenüber.

Die Erfüllung der Verbindlichkeit wird aufgrund eines nachvertraglichen Ereignisses – Auftreten des neuartigen Virus und daraus folgende Betriebsschließung – unzumutbar erschwert (Leistungserschwernis).

Darüber hinaus ist der Zweck, in den Räumen den Betrieb durchzuführen, durch die behördliche Schließung vereitelt (Zweckstörung).

Unzumutbarkeit

Wie bei einer außerordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund (§ 314 BGB) muss das Festhalten am Vertrag unzumutbar sein. Die Gründe dafür müssen in äußeren, in die Risikosphäre keiner Partei fallenden Umständen liegen (Pfeiffer in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 9. Aufl., § 313 BGB (Stand: 01.02.2020), Rn. 60).

Dies ist hinsichtlich des Auftretens des neuartigen Coronavirus SARS-CoV-2 der Fall. Denn keine der Parteien konnten die Ursachen für das Entstehen und Auftreten des Virus sowie die Auswirkung in Gestalt der Schließung des Betriebes beeinflussen oder als Risiko beherrschen.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung zu einer gepachteten Bahnhofskneipe nach Erlass eines Nichtraucherschutzgesetzes ausgeführt (Urteil vom 13. Juli 2011 – XII ZR 189/09 –, Rn. 9, juris):

„Das Verwendungsrisiko bezüglich der Pachtsache trägt bei der Gewerberaummiete dagegen grundsätzlich der Mieter (vgl. Senatsurteile vom 21. September 2005 – XII ZR 66/03 – NJW 2006, 899, 901; vom 26. Mai 2004 – XII ZR 149/02 – NJW-RR 2004, 1236; vom 19. Juli 2000 – XII ZR 176/98 – NJW-RR 2000, 1535, 1536; vom 16. Februar 2000 – XII ZR 279/97 – NJW 2000, 1714, 1716 und vom 29. September 1999 – XII ZR 313/98 – NZM 2000, 36, 40). Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Pachtobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Pächters aufgrund eines nachträglich eintretenden Umstandes nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Pächters. Das gilt auch in Fällen, in denen es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des Gewerbebetriebs des Pächters kommt.“

Vorliegend geht es jedoch nicht um das allgemeine Risiko der Verwendbarkeit oder der Absetzbarkeit der durch den Betrieb angebotenen Leistung, sondern um eine Schließung des Betriebs infolge eines neuartigen Krankheitserregers. Es geht auch nicht um einen reduzierten Gewinn, sondern um den vollständigen Ausfall der Einnahmen.

Einen allgemeinen Grundsatz, dass Risiken, die sich auf die Einnahmen des Betriebes auswirken, in der Risikosphäre des Mieters oder Pächters zu verorten seien, gibt es nicht. So hat z.B. das OLG Dresden entschieden, dass die Schließung eines Lebensmittelmarktes als Ankermieter eine Kündigung seitens einer ebenfalls als Mieterin in dem Einkaufszentrum ansässigen Bäckerei unter dem Gesichtspunkt der gestörten Geschäftsgrundlage begründen kann (Beschluss vom 08. Februar 2017 – 5 U 1699/16 -, juris).

Rechtsfolge: Vertragsanpassung

Als Rechtsfolge ist die Mietzahlung bzw. Pachtzahlung so anzupassen. Um die angemessene Höhe im Einzelfall zu bestimmen, ist zu berücksichtigen, bei welcher Höhe das im Vertrag vorgesehene Gleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung wiederhergestellt ist und bis zu welcher Höhe die Zahlung zumutbar ist.

Eine Kündigung des Vertrags wäre nur möglich, wenn der Vertrag nicht angepasst werden könnte (§ 313 Abs. 2 BGB). Das käme erst in Betracht, wenn sich abzeichnen würde, dass die Schließung dauerhaft und nicht nur vorübergehend wäre.

Kostenlose Vorprüfung

Sollten Sie betroffen sein und überlegen, inwieweit Miete, Pacht oder Nebenkosten reduziert werden können, bieten wir Ihnen eine kostenlose Vorprüfung an.

  1. Bitte senden Sie uns Ihren Vertrag als PDF-Datei an neuss@breuer.legal. Bitte geben Sie dabei an, unter welcher Telefonnummer wir Sie erreichen können.
  2. Rechtsanwalt Frank Schuppenhausen, Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht, nimmt für Sie eine kostenlose Vorprüfung vor.
  3. Sollten wir Erfolgsaussichten sehen, bieten wir Ihnen an, das Mandat zu übernehmen, mit Ihrem Vermieter eine gütliche Einigung zu finden und Ihre Rechte durchzusetzen.
Rechtsanwalt Tobias Goldkamp
Fachanwalt für Erbrecht
Fachanwalt für Verkehrsrecht
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Rechtsberatung:

Beiträge und Kommentare geben die persönliche Auffassung der jeweiligen Autoren wieder, die nicht unbedingt der Auffassung der Breuer, Klingen, Goldkamp Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft mbB oder der herrschenden Rechtsprechung entspricht. Sie dienen lediglich der Information und Diskussion, d.h. stellen keine Rechtsberatung dar und dürfen nicht als Entscheidungsgrundlage in konkreten Rechtsfällen verwendet werden.

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