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Corona-bedingte Betriebsschließung contra Mietzahlungspflicht – Silberstreif am Horizont?

Rechtsanwalt Frank Schuppenhausen am 16. Dezember 2020

Durch die Corona-Pandemie sind viele Geschäfte u.a. auch in der Gastronomie schwer getroffen durch verordnete Betriebsschließungen. Die bisherige Rechtsprechung und Literatur hat darauf abgestellt, in wessen Risikosphäre der Mangel liegt. Der Vermieter hafte nur für die Tauglichkeit der Mietsache zum vertraglich vereinbarten Zweck, wohingegen der Mieter das Risiko des Betriebes seines Unternehmens trage, folglich auch die Folgen einer staatlich verordneten Betriebsschließung seinem Risikobereich zuzuordnen seien.

Versuche der Rechtsprechung und Literatur, eine Risikoverteilung herbeizuführen, sind bislang ohne erkennbaren Erfolg geblieben, wenn man davon einmal absieht, dass die Mietzahlungspflicht für einen beschränkten Zeitraum suspendiert wurde und die Zahlverpflichtung erst zu späteren Zeitpunkten auslöst- ein im Endeffekt wenig hilfreiches Mittel, welches die Not nicht lindert , sondern nur verschiebt.

Nunmehr hat jedoch die Bundesregierung im Rahmen ihres jüngsten Beschlusses vom 13.12.20 , der Ergebnis der Konferenz der Bundeskanzlerin mit den Regierungsspitzen der Länder ist unter anderem einen für die künftige Rechtsprechung vermutlich richtungsweisenden Hinweis gegeben:

in Ziff. 15 des Beschlusses vom 13.12.20 wird ausgeführt: “ für Gewerbemiet-und Pachtverhältnisse, die von staatlichen Covid-19 Maßnahmen betroffen sind, wird gesetzlich vermutet, dass erhebliche Nutzungsbeschränkungen in Folge der Covid-19-Pandemieeine schwerwiegende Veränderung der Geschäftsgrundlage darstellen können. Damit werden Verhandlungen zwischen Gewerbemietern bzw.-Pächtern und Eigentümern vereinfacht“.

Mit diesem Fingerzeig soll die Rechtsprechung veranlasst werden, von der bisherigen Linie der strikten Zuordnung von Verantwortlichkeiten abzurücken und dem in § 313 BGB niedergelegten Gedanken der beiderseitigen Vorstellungen der Parteien eines Vertrages über seinen Inhalt größere Bedeutung beizumessen. Dort wo Umstände eintreten, die erkennbar keine der beiden Parteien in ihre Überlegungen bei Vertragsschluss aufgenommen hat- wie bei einer Pandemie vorliegenden Ausmaßes- soll von beiden Seiten des Vertrages eine Anpassung erfolgen müssen.

Insoweit wäre letztlich die Lösung eine Risikoverteilung zu erreichen, um die vertragliche Beziehung überhaupt am Leben zu erhalten. Diese Verpflichtung richtet sich im vorliegenden Falle insbesondere an die Vermieter und Eigentümer.

Rechtsanwalt Frank Schuppenhausen
Fachanwalt für Mietrecht und WEG-Recht
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Tel. 02131/71819-0

Rechtsberatung:

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